原状回復工事の完全ガイド｜費用相場・業者選び・トラブル防止

原状回復とは何か

原状回復とは、テナント（借主）が退去する際に、借りた時の状態に戻すことです。ただし「借りた時の状態」の解釈は契約によって異なります。大きく分けて「スケルトン返し」（内装を全て撤去しコンクリートむき出しの状態に戻す）と「原状有姿」（入居時の内装状態に戻す）の2種類があります。どちらを求められるかは賃貸契約書の原状回復条項に記載されています。スケルトン返しは費用が高く、原状有姿は比較的安くなります。

• スケルトン返し: 内装を全て撤去し、コンクリートむき出しの状態に戻す
• 原状有姿: 入居時の内装状態（前テナントの内装含む）に戻す
• どちらかは賃貸契約書の「原状回復条項」で確認
• 契約書に明記がない場合はオーナーとの協議が必要

業種別の費用相場

原状回復費用は業種によって大きく異なります。飲食店は厨房設備・ダクト・グリストラップの撤去が必要なため最も高額で、坪単価5〜15万円です。重飲食（ラーメン・焼肉等）は8〜15万円、軽飲食（カフェ・バー等）は5〜8万円が相場です。美容室はシャンプー台の配管撤去があるため5〜8万円、一般オフィスは1〜3万円と比較的安価です。製造業は有害物質の処理が必要な場合は10〜20万円まで跳ね上がることがあります。

• 飲食店（重飲食）: 8〜15万円/坪
• 飲食店（軽飲食）: 5〜8万円/坪
• 美容室: 5〜8万円/坪
• クリニック: 5〜15万円/坪
• 一般オフィス: 1〜3万円/坪
• 小売店: 1〜4万円/坪
• 製造業: 3〜20万円/坪（有害物質処理を含む場合）

業者選びの3つのポイント

原状回復業者の選定は、費用を大きく左右する重要なステップです。業者間で30〜50%の価格差が出ることは珍しくないため、必ず3社以上から相見積もりを取りましょう。見積もりを比較する際は、(1)工事範囲が同一条件か、(2)産業廃棄物の処分費用が含まれているか、(3)追加工事の可能性と費用の上限、の3点を確認してください。最安値だけで選ばず、工事実績・対応のスピード・アフターフォローも考慮しましょう。

• 最低3社から相見積もりを取得（同一条件で比較）
• 産業廃棄物の処分費用が見積もりに含まれているか確認
• 追加工事の可能性と費用上限を事前に確認
• 工期（通常2〜4週間）がテナント退去日に間に合うか確認
• 原状回復工事の実績が豊富な業者を選ぶ

オーナーとのトラブル防止策

原状回復を巡るオーナー（大家）とのトラブルは非常に多いです。最も多いのが「どこまで戻すか」の認識の相違です。入居時にスケルトン状態だったのか、前テナントの内装が残っていたのかで、原状回復の範囲が大きく変わります。トラブルを防ぐため、(1)入居時の写真を確認する、(2)工事範囲を書面で合意する、(3)工事前・工事後の写真を撮影する、(4)オーナー指定業者以外に依頼できるか確認する、の4点を必ず実行してください。

• 入居時の状態を写真で確認（契約時の記録を探す）
• 工事範囲を書面で合意（口頭の約束は証拠にならない）
• 工事前・工事後の写真を撮影して保管
• オーナー指定業者が高額な場合は交渉の余地あり
• 敷金返還額の見込みを事前に確認

よくある質問

関連ガイド